Ha HOA-díjakkal gondolkodik otthon vásárlásán, akkor először tegye fel ezeket a kérdéseket

Mielőtt megvásárolná azt, ami sok ember számára életének legnagyobb vásárlása, érdemes megkérdeznie a leendő közösség HOA-díjának növekedését. Ez könnyen az egyik legalapvetőbb és legfontosabb kérdés, amelyet a HOA-kkal kapcsolatban fel kell tenni. A válasz drámai változást hozhat a havi kiadásokban.

„Vörös zászló lehet, ha a HOA az elmúlt években folyamatosan emelte díjait. Ez azt jelentheti, hogy ugyanez történhet veled, mint ottani lakóval, és évente megnövekedett díjakkal számolhatsz ”- mondja Andy Taylor, a Credit Karma Otthon. "Másrészt, ha már egy ideje, hogy a HOA emelte az illetékeket, ez azt jelentheti, hogy a közeljövőben növelhetik a díjakat."

Meg kell ismernie a díjak ütemezését, valamint világos ütemtervet kell kitölteniük a következő időpontra számíthat arra, hogy ismét növeli a díjakat, így nem sokkal később nem ér rá a sokkal magasabb havi ráta beköltözni.

Talán ez is az egyik legkövetkezetesebb kérdés, amelyet feltesz. Ennek oka: A havi HOA-díjak egy részét általában az egyesület tartalékalapjába irányítják, hogy fedezzék a jövőbeni közösségi javítási, pótlási vagy sürgősségi projekteket.

Megfelelő pénzösszeg nélkül ebben az alapban a HOA nem biztos, hogy képes fedezni az ilyen jövőbeni igényeket. És itt van a legfontosabb pont: a tartalékalap hiánya vagy a részben vagy nem megfelelően finanszírozott tartalékszámla az új ház vásárlásakor annak a jele, hogy a HOA díjai valószínűleg növekedni fognak. És tartnövekvő amíg az egyesület el nem éri tartalékfinanszírozási céljait.

"Kérdezze meg, hogy a tartalékokat jelenleg mennyire finanszírozzák a HOA javítási költségkeretének százalékában" - magyarázza Roger Cummings, Realié ügynök. "Ez a kérdés segít megérteni a HOA pénzügyi fizetőképességét, valamint azt, hogy mennyire tartják karban és ellenőrzik a költségvetésüket."

Ha a válasz kevesebb, mint 30 százalék, az nem nagy hír - mondja Cummings. A jelenlegi tartalékfinanszírozás, amely valahol az egyesület céljának 30-60 százaléka, valamivel jobb válasz. De ideális esetben azt szeretné, ha a válasz az lenne, hogy az egyesület tartalék számláját legalább 60 százalékban finanszírozzák, ha nem többet.

"Bármi, ami kevesebb, mint 60 százalék, rövid távú speciális értékelést vagy díjak növekedését jelentheti, ha egy nagy közösség javítása vagy cseréje küszöbön áll" - magyarázza Cummings.

Sok HOA rendszeresen végez tartalék tanulmányokat, és ezek a tanulmányok tájékoztatják az egyesületet a tartalékalapok megfelelő tartományáról vagy szintjéről váratlan vészhelyzetek, különféle helyettesítő projektek vagy a HOA fejlesztéseinek fedezésére van szükség - teszi hozzá Ben Gottlieb ügyvéd, a Arizonai székhelyű MacQueen és Gottlieb.

A HOA-k méretük, érettségük és filozófiájuk alapján eltérő módon közelítik meg a nagy projektek és fejlesztések finanszírozását - mondja Claire Hunsaker, a személyes pénzügyi webhely vezérigazgatója Kérdezze meg Flossie-t.

„Az, hogy mennyire támaszkodnak a speciális értékelésekre, nagy hatással lehet az Ön pénzügyi tagságára. Egy újabb HOA nagyban támaszkodhat a tervezett fejlesztések és a nem tervezett javítások speciális értékelésére, mert a HOA díjaiból továbbra is fokozatosan építik a tartalékalapot ”- magyarázza Hunsaker. "Speciális értékelésekre is támaszkodhatnak, ha gyorsabb átlagos forgalmat várnak el az egységek között."

Ideális esetben azt szeretné, ha a HOA elmondaná, hogy nem terveznek speciális értékelések végrehajtását, és hogy nem támaszkodnak a finanszírozási igények ilyen megközelítésére.

„A speciális felmérések a háztulajdonos szokásos havi díjain kívül felmerülő többletköltségek. A javítási vagy cseretételtől függően ezek több száz dollártól több tízezer dollárig terjedhetnek. ”- magyarázza Cummings, a Reali munkatársa. "Előfordul, hogy a HOA idővel felajánlhat kölcsönt vagy kifizetéseket, de ha nem megfelelő finanszírozású, ez általában egyszeri fizetésként jön létre a zsebéből."

Ennek a kérdésnek a kimerülésével lehet megkérdezni, hogy van-e pályája a HOA-nak a HOA növekvő összegének nyilvántartása egy adott összeget, vagy ha van ütemezése a tervezett emelésekről, akkor megteheti Kilátás. Ennek ismerete lehetővé teszi, hogy pontosabban megtervezze a háztartás költségvetésének növekedését, és talán még segít abban is, hogy megállapítsa, megengedheti-e magának a közösségben való életet.

"Az otthon nagy befektetés, függetlenül attól, hogy meddig tervez ott maradni, ezért fontos tudni, hogy mennyivel tartozol majd a HOA-nak évente" - mondja Bailey Carson, az Angi házi szakértője. "Annak biztos tudása, hogy a HOA díjai évente 3 százalékkal emelkednek, nagyon különbözik a váratlan 10 százalékos emeléstől."

Ha az egyesületnek története jelentős, váratlan havi díjak emelkedésével jár, az a rossz gazdálkodás jele lehet.

"Annak ismerete, hogy milyen gyakran és miért nőnek a díjak, kritikus jelentőségű az Ön számára, és az otthon megfizethetősége ma és a továbbiakban is fontos, de a HOA pénzügyi helyzetéről is árulkodik" - teszi hozzá Betsy Ronel, a Compass ingatlanügynök, székhelye Westchester County, New York. „Érdemes tudni, hogy a díjakat meghatározott ütemben emelik-e, és mit kívánnak kezelni az emelések? Projektenként emelik a díjakat? És szavazunk a dolgokról? Ha nem, ki hozza meg a pénzügyi döntéseket, és részt vesznek-e a HOA-ban? A közösségben élnek, vagy külső pártok?

Ennek a kérdésnek a feltétele csak az alapvető benchmarking - mondja Kevin Taylor, az InSight munkatársa.

„Csak azt szeretném tudni, hogy a HOA díjaim havi költségei, az ingatlan négyzetméterére szabva, összhangban voltak városom más környékeivel és más azonos méretű és hasonló épülettípusú épületekkel vagy közösségekkel ”- magyarázza Taylor. "Senki sem akar túlfizetni, és ha ismeri a díjakat a négyzetméterrel elosztva, ez a legjobb módszer a HOA-k költségeinek egyeztetésére és összehasonlítására."

Miután megismerte a potenciális HOA-díjak összegét és azok gyakoriságát, meg akarja érteni hogy konkrétan mire fizetik a pénzt, hogy eldönthesse, valóban megéri-e a költség Ön.

Például fedezi-e a HOA díja a közösségi medence vagy a teniszpályák fenntartását? Ha igen, hajlandó-e megtakarítani havonta több száz dollárt ilyen díjakkal, ha nulla érdeke az ilyen típusú kényelem használata? Ha a válasz nem, akkor a pénzét jobban el lehet költeni másutt, például egy olyan közösségben, ahol nincsenek HOA-díjak, ami lehetővé tenné, hogy ezt a plusz pénzt havonta más dolgokra fordítsa.

"Ha vannak közös helyiségek a lakók rendelkezésére, például medencék, edzőtermek, teniszpályák vagy parkok, derítse ki, hogy a HOA felelős-e ezek fenntartásáért" - mondja Carson, az Angi-tól. „Tudja meg, hogy ők felelősek-e a hóeltakarításért, a fű kivágásáért vagy a járdák és utak karbantartásáért az egész közösségben. Miután megtudta, hogy a díjai mit fedeznek és mennyibe kerülnek, megalapozott döntést hozhat arról, hogy az ingatlan megfelelő pénzügyi döntés-e Ön és családja számára. ”

Ezt a kérdést figyelmen kívül hagyhatják azok a potenciális háztulajdonosok, akik nem veszik észre annak jelentőségét. De minél több működési költsége van a HOA-nak, annál többet fog fizetni minden hónapban és évben.

"Általában minél többen vannak az alkalmazottaknál, annál magasabbak a HOA-díjai" - magyarázza Andy Taylor, a Credit Karma Home munkatársa. „A személyzet létszáma jellemzően olyan dolgoktól függ, mint az ingatlan egységeinek száma, ill az ingatlan kényelmi szolgáltatásai, különösen azok, amelyek különös figyelmet igényelnek, például egy medence, ill tereprendezés. ”

Mostanra, ha feltett néhány vagy az összes már felvázolt kérdést, akkor jól kezelnie kell azt, hogy a jövőbeni lakhatási költségei valószínüleg mit jelentenek. De még egy kérdést érdemes feltennie: korlátozza-e a HOA az otthon kiadásának lehetőségét. Ez természetesen fontos, ha a jövőben tervezne költözni, de nem akarja eladni az ingatlant.

"Egyes HOA-k korlátozott százalékban rendelkeznek bérelhető egységekkel, míg mások kötelező kihasználtsági időszakot határoznak meg, például egy évet, mielőtt engedélyezik a bérleti díjra való áttérést" - mondja Cummings, a Reali munkatársa. "Nyilvánvaló, hogy minél kevesebb korlátozás annál jobb."